明治维新时期完成工业化的日本,在19世末成了亚洲的“强国”,它开始到处侵略它周边的农业国,比如中国、朝鲜等。 - _# u, u( @4 u3 d等到1945年被美国两颗原子弹打得满地找牙时,日本终于放下侵略的屠刀,选择了跟随美国发展经济,经过20多年的发展,在60年代末超越西德成为世界老二。然而自从1985年美国通过《广场协议》打压日本经济之后,日本世界老二的位置便摇摇欲坠。 % C9 f# J# W e) _0 ^0 m; J" s8 {* d( S% u) u0 _
" T- _: u- D3 I& K% d. o 三十年前的疯狂 ; i7 V7 u. y3 W( P% F受到美国制裁后的日本,对外出口大幅萎缩,不得已发展房地产业续命。在日元贬值的背景下,金融自由化的日本吸引大量国际资本前来炒房。同时日本的低利率政策,也使得国内的热钱涌入被普遍看好的房地产。于是日本从1986开始到1990年,国内房价大幅上涨,这五年期间,日本全国的地价指数年均增长8.3%,六大城市的地价指数年均增长20.9%,日本首都东京的地价从1985年到1988年四年时间里,翻了2.7倍,令人咋舌。 % n2 y0 }8 Z+ B7 a F1 k / @; t# X+ W- L2 T
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当时有一种说法是,日本的房地产总市值抵得上5个美国的房地产总市值,而东京的房地产市值则是1个美国的房地产总市值,也就是说卖掉一个东京,便可以买下整个美国。3 C A& Y5 r+ V1 _
面对如此疯狂的炒地、炒房局面,日本政府出手了,用加息、加税,限制房地产融资总量等措施来干预不可一世的日本房地产业。 . o* b2 B- Y7 q7 k; b }! e/ C9 g/ ]9 T+ ^) r2 T/ d: i1 F6 e
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在1991年,由于这些限制房地产政策的叠加,日本房地产市场崩盘,并且还是硬着陆。因着之前的泡沫太严重,所有被刺破后也是相当惨烈。日本经济从1991年之后,开始进入失去的二十年。由于大量在高位买地、买房的日本人欠下了高额房贷,而后这次经济危机传导到各行各业,人们的收入减少,所以一些人因为还不起房贷而被银行强制收房。这种恶性循环在日本导致的后果就是消费的不振,经济增长乏力,但是也间接的让日本经济增长方式更加高质量,只有这样才能挽救一蹶不振的日本经济。7 {: S% I$ I/ B- m9 I) l 三十年后的今天% o1 O8 i2 z8 Q/ e2 _
从1991年到2001年,这二十年的时间里,日本全国地价指数大降62.7%,六大城市的地价指数跌幅达到76%。! `" g' F) ^* ` z% z4 _